城市酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)展望：產(chǎn)品升級(jí)驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，存量資產(chǎn)更新和郊區(qū)市場(chǎng)將是未來(lái)投資的主流

　　1.品牌發(fā)展方面：一線(xiàn)城市的品牌化程度在各線(xiàn)級(jí)城市居于前列，但仍有較大發(fā)展?jié)摿涂臻g，在原有品牌升級(jí)和新品牌布局的浪潮下，單體酒店依靠特色發(fā)展、品牌化酒店依靠連鎖化提升盈利能力都在強(qiáng)化其生存之道。

　　第一，整體品牌化程度，北京、上海、廣州和深圳品牌化程度分別為25.68%、25.70%、11.31%和13.16%，一線(xiàn)城市品牌化程度均值為18.96%，2020-2021年疫情影響下，風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的單體酒店市場(chǎng)出清，品牌化程度提升，仍遠(yuǎn)低于歐美60%的連鎖水平。

　　第二，中高端品牌化程度。邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，從中高端酒店品牌程度上來(lái)看，52個(gè)城市酒店品牌化水平均值為44.75%，北京、上海、廣州和深圳分別為49.18%、68.88%52.85%和52.75%，除北京外，其他三個(gè)城市較高程度高于平均水平。

　　第三，新品牌布局。在新型消費(fèi)者需求的變化和酒店品牌快速升級(jí)迭代的過(guò)程中，必然會(huì)促使新品牌的出現(xiàn)，由于一線(xiàn)市場(chǎng)屬于高價(jià)值市場(chǎng)，平均每間客房的價(jià)值產(chǎn)出和管理費(fèi)貢獻(xiàn)十分可觀(guān)，因此，品牌依然高度重視在這些市場(chǎng)的持續(xù)布局，一線(xiàn)城市成為新品牌首發(fā)的絕佳市場(chǎng)。第四，伴隨著住宿需求的多元化，特色的單體酒店依靠小體量的經(jīng)營(yíng)成本、產(chǎn)品的特色差異化仍然也有一定的生存空間，品牌和單體各有優(yōu)勢(shì)，最終均是通過(guò)整體運(yùn)營(yíng)，提高盈利。

　　2.市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方面：一線(xiàn)城市作為酒店業(yè)發(fā)展最為成熟的市場(chǎng)，通過(guò)產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是下一階段的關(guān)鍵，從一線(xiàn)城市的酒店運(yùn)營(yíng)發(fā)展來(lái)看，通過(guò)高奢升級(jí)、產(chǎn)品換代和內(nèi)容賦能，以更好迎合市場(chǎng)客群變化。

　　第一，一線(xiàn)城市傳統(tǒng)酒店價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)更多需要考慮市場(chǎng)細(xì)分，如低端提升、高端下沉、中端特色的內(nèi)容型/設(shè)計(jì)型酒店;

　　第二，經(jīng)歷了疫情巨變，客群的消費(fèi)行為隨之發(fā)生巨大變化，新型細(xì)分人群如閨蜜、游戲一族、情侶不可忽略，因此一線(xiàn)城市存量酒店需聚焦新型細(xì)分人群，打造潮流生活聚集地，并持續(xù)開(kāi)發(fā)酒店大堂，健身房、洗衣房、廚房等共享生活空間;

　　第三，深度挖掘本地需求潛力，社區(qū)餐飲等新模式，研究暢銷(xiāo)菜品，根據(jù)時(shí)令變化，常變常新，優(yōu)化產(chǎn)品供應(yīng)，預(yù)制菜、自熱食品等形式，向更高級(jí)的文化價(jià)值進(jìn)階，融入文化體驗(yàn)，做“睦鄰友好”型的本地酒店;第四，化危為機(jī)，深入研究市場(chǎng)需求變化，研發(fā)新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式，豐富營(yíng)銷(xiāo)方法和策略，形成更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的酒店產(chǎn)品和服務(wù)，推動(dòng)后疫情時(shí)代的轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展。

　　3.投資引領(lǐng)方面：在一線(xiàn)城市新定位下，城區(qū)內(nèi)投資機(jī)遇將更多體現(xiàn)在存量資產(chǎn)產(chǎn)品和品牌升級(jí)層面上，郊區(qū)范圍度假產(chǎn)品的集群效應(yīng)會(huì)愈發(fā)突出，新的酒店業(yè)態(tài)將立足于新型消費(fèi)需求的生活方式集合，但同時(shí)也呈現(xiàn)出投資類(lèi)型更趨于多元化的特點(diǎn)。

　　第一，奢華酒店。數(shù)據(jù)顯示，2020年奢華酒店的簽約數(shù)量同比增速達(dá)到了167%。受疫情環(huán)境多變的影響，奢華酒店資產(chǎn)因其的長(zhǎng)線(xiàn)價(jià)值更能為投資者提供更為長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障。在產(chǎn)業(yè)遷移持續(xù)推進(jìn)、消費(fèi)升級(jí)意識(shí)提升趨勢(shì)下，為奢華酒店發(fā)展提供了更為廣闊的發(fā)展圈層。

　　第二，城市度假。后疫情時(shí)代，旅游度假有了更明星的增長(zhǎng)，攜程的旅游度假環(huán)比增長(zhǎng)了151%。相比起特定的旅游目的地，各方面功能設(shè)施都更便捷的城市，成為出行首選。美團(tuán)大數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者開(kāi)始習(xí)慣在離家方圓300—500公里的范圍內(nèi)度假，出現(xiàn)了“泡酒店”的現(xiàn)象。

　　第三，會(huì)展商務(wù)。伴隨疫情精準(zhǔn)防控，我們相信在一線(xiàn)城市第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)背景所帶來(lái)的推動(dòng)以及大型展會(huì)輻射作用的影響，將會(huì)繼續(xù)帶動(dòng)MICE(會(huì)議會(huì)獎(jiǎng))客源增長(zhǎng)幅度相對(duì)比較明顯，進(jìn)而帶動(dòng)房晚需求量的增長(zhǎng)，提升市場(chǎng)住宿率水平。

　　第四，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。酒店業(yè)主的投資行為更趨于理性，通過(guò)專(zhuān)業(yè)酒店資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)使酒店價(jià)值最大化，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持有或退出策略，一線(xiàn)城市包括酒店更新在內(nèi)的城市更新項(xiàng)目，已經(jīng)成為存量經(jīng)濟(jì)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，投資者將繼續(xù)關(guān)注改造或增值型的酒店投資項(xiàng)目。